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郑州7月市场的焦虑、火热及未来走向
添加时间:2017/8/4 19:03:29
    郑州步入下半年后,土地放量有了明显的增长。无论是天气还是市场,都迎来了猝不及防的高温,7月份郑州市共出让19幅土地,其中4个区域出现了7个地王,高新2个、金水1个、白沙1个、经开区3个(不含新郑、荥阳和新密)。

  高总价、高单价、高溢价是市场的“三高”特色,更是这波楼市大好行情的催化剂。

  7月份,郑州土地出让主要集中在白沙、惠济、金水、经开和管城区,围绕市场而展开的故事剧情跌宕起伏,至今回味仍令人仍感叹不已。

  1.大事件

  a.城改地被抢

  7月7日,高新区石佛城中村改造的两幅土地作为福晟·谦祥·钱隆城规划的一期地块,受到了空前激烈的争抢,最终“郑州72号地”被来自帝都的k2竞得,定向的地意外的没有定到福晟谦祥的手里,从此k2、福晟谦祥与政府三方展开了长久的谈判与博弈,长久维持的城改标杆“郑州模式”遭受挑战。

  直到7月20日早间,郑州是国土局一纸宣判“郑州72号地块”竞拍无效此事才告一段落,但地块未来何去何从,仍旧不得而知。

  b.郑纺机地王

  提高房价最快的途径是什么?炒地王!7月8日,20余家房企经过566轮的竞争将郑纺机地块推上了地王的巅峰。这是在全国造地王的大背景下,郑州核心主城区的一次狂欢。楼面价1.3万元/㎡,普遍高于周边售价2000元/㎡~3000元/㎡,着实令人意外。

  据业内人士透漏,绿都、万科、华润招商、碧桂园、天地、蓝光、绿城、融创、正商、中海、海亮、中国金茂、旭辉、康桥、北辰、郑州国投、中电建、K2等共计20余家,均对该地块有意向,部分徘徊已久的一线房企正试图凭借该幅地块,正式进驻郑州市场。

  而郑纺机的意义,不仅仅是单个项目未来的市场,它的出现带动了整个郑州进入一个快速疯长的时代,封盘、调价、日光成为了市场的主旋律。

  c.滨河国际新城三连拍

  郑州规划的新区如忠诚的士兵一样拱卫在主城区外围的四面八方,除了被公认为“富人区”的北龙湖外,滨河国际新城是惟一一个每幅土地的出让,都是一个地王。

  7月27、28、29三天,滨河土地的盛宴狂欢点燃了南部的市场,楼面价9000、9800、10500元/㎡的逐次出现,直接导致区域内在售楼盘封盘,相邻的管南片区均价上浮1000~2000元/㎡。

  三天近47亿元的土地款,前所未有,前所未见。

  2.大影响

  土地市场的热度被直接传递到了楼市,自地王迅速更迭之际,开发商和购房者都不淡定起来。一个涨涨涨,一个买买买,越涨越买、越买越涨陷入了一个恐慌性购房死循环。

  始终以管南片区以改善盘定位的绿都澜湾,从6月末的均价9300直接开盘到1.1万,上涨幅度近2000元/㎡并达到清盘。

  绿都紫荆华庭自5月7日以9500元/㎡开盘后,往后的每次加推均涨价约每平米500元。

  滨河国际新城的绿地澜庭,在“康桥地王”出现后直接封盘,封盘前高层价格在11500元/㎡,洋房约16000元/㎡。

  “郑纺机地王”出世后,周边东润泰和紧急封盘,重开后单价2万/㎡。

  快速上涨的价格对消费者是一个强烈的明示,今天不买,下次要多拿几万。楼市价格是越来越高,但依旧是一个热销的局面。

  看一下七月份的几个开盘数据。

  7月16日民安西上开盘推出房源1432套,成交1216套,总体去化84.9%;7月23日华瑞紫韵城开盘推出房源856套,活动结束成交751套,去化87%;7月30日宏江瀚苑加推164套,大定164套,去化100%;7月30日万科城五期开盘,推出544套,大定530套,去化97.4%......

  涨声一片是投资者的春药,奋不顾身的冲到各个售楼部,秉持着抢到就是赚到的理念大杀四方。而羸弱的刚需只能看看哪个地方的租金,还能在优惠一些,在夜深人静的时候独自算计着,如何度过这段艰难的岁月。

  3.大趋势

  从今年年初起,全国一二线房地产市场总的来说是是一片大好。深圳、上海、北京均出现了疯长,合肥更是上涨幅度高达50%,受政策的利好,郑州也是蠢蠢欲动。

  地王出现以后,市场不再被压抑。打一个粗略的比方,地价乘以2就是房价,当楼面价在4000的时候,房子可以卖到8000,但当楼面价开始突破1万,谁都不会觉得,房价卖的还是8000。

  面粉价格超过了面包时,就需要人们开始警惕。好好考虑一下是在价格达到顶峰之前出手,还是静等行业的崩溃。很显然,郑州房地产崩盘是个很遥远的存在,至少不会在今年或者明年就突然降到均价六七千,而在受政府政策、需求市场等一系列利好之下,上涨是唯一的出路。

  对于郑州的选择题无非就是涨和过快的涨。

  为房价的“提振器”,未来郑州还有多少土地要卖?根据官方公布的供地计划显示,郑州2016年市内八区计划供应各类土地66237亩,其中计划供应住宅约33455亩,与2015年计划相比,住宅用地增加了23028亩。

  上半年郑州市场是处于一个长期供应不足的状态,供需矛盾严重冲突。据数据显示,上半年仅供应土地5255亩,占全年的7.93%,因此每一块地都会显得异常珍贵,导致房企哄抢地王频出。

  下半年郑州预计将有6万多亩的土地供应量,这将大大缓解由于土地稀缺而造成的价格飙涨。

  同时在上半年较为宽松的政策之下,重点城市出现了非常明显的快速上涨和暴涨的现象。不限制购房,限制投机炒房,长期稳定房价在一个合理的区间内将成为下半年政府关注的重点。特别是针对土地市场层出不穷的地王,从资金源头限制“地王制造者”已经初现端倪。

  总的来说,在下半年受政策、供应、资金的多重影响,地王热或将逐渐褪去,但受到7月份这波行情的影响,郑州房价仍会呈现小幅上涨的局面。